На заглавном фото: самый молодой курорт Российской Федерации и самый первый в России гарнизон военных летчиков - Кача. Пример современного рекреационного строительства на крутом береговом обрыве.
Секрет первый - покупай в феврале, продавай в июне!
Февраль (лютый, если вернутся к славянским названиям месяцев) в Крыму это время самых низких цен на недвижимость и самой высокой активности покупателей. В это время люди с деньгами и идеями уже готовятся к курортному сезону, а тем, у кого дела не идут, уже просто нечего кушать.
Хороший жизненный опыт и деловое чутье подскажут правильные решения просто при посещении нескольких вариантов недвижимости в разных местах Крыма.
Именно в феврале природные условия самые суровые, более всего морозов, меньше зелени. Природа обнажает все недостатки данного места, а сезонная экономика - все коммерческие и социальные риски. А это значит, что легко сбить цену и не переплачивать.
Июнь время низкого курортного сезона и буйного расцвета крымской природы: чистейший воздух, хорошие уже условия для купания и загара, целые облака цветущих деревьев и кустарников не только в парках, но и в горных лесах, в степи пестрые ковры диких тюльпанов, ирисов, множество лекарственных растений повсюду, клубника и черешня, множество овощей и зелени. Сама природа представляет вашу недвижимость в самом выгодном свете. Автомобильные пробки минимальны, как и криминальная активность, а в экономике повсюду оживление.
Секрет второй - геология и тектоника
Это не только история, но и современные процессы разрушения, оползни, провалы и смещения грунта, камнепады, селевые потоки, землетрясения и прочие инженерные сложности.
Крым является одной из наиболее ранних в Европе территорий заселения. Конечно, ранние этапы освоения людьми Крыма были связаны с племенами охотников и скотоводов, но примерно 5 тысяч лет назад в Крыму уже появились деревни, а 2.5-3 тысячи лет назад города.
Можно говорить о том, что места, которые в Крыму не были уже в древности освоены людьми или оказались брошенными, являются для застройки неблагоприятными.
Лучшие земли для застройки с целями отдыха, здоровья и красоты - это древние селения Крыма, особенно в Предгорье и долинах Главной гряды, а также старые дворянские усадьбы.
Фактически все татарские самозахваты, дачные участки советских времен и русские самозахваты (на Южном берегу) того же времени, а также места так называемого элитного строительства нынешних времен - все эти земли неблагоприятны для застройки по инженерно-геологическим условиям.
Довольно плохими землями являются и многие переселенческие селения или улицы, где с 1954 года осваивались переселенцы из Украины. Сами по себе дома на таких улицах в большинстве своем построены очень быстро и плохо. Они сделаны без фундаментов и в целом без знания как территории, так и строительных навыков.
Теперь конкретно о геологии. Крым отличается не только сложным рельефом и пестрым геологическим строением, но и активным развитием современных геологических процессов: оползни, обвалы, массовое смещение грунта, грязе-каменные потоки, просадки грунта, образование оврагов и целых бед-лендов (как в Тихой бухте).
Особенную опасность представляет разрушение берегов - практически везде, где береговой обрыв хоть сколько нибудь возвышается над уровнем моря. Там где этого возвышения нет (Азовское побережье), мы имеем дело с переотложением пляжных наносов. В течение года это могут быть изменения береговой линии на десятки метров, а за десятилетия - на сотни.
Геологические процессы (особенно оползни) значительно усиливает увлажнение грунта. То есть появление домов, полив садика и цветника, мойка автомобиля, вывод канализации просто для дренирования в грунт в береговой зоне приводит к обрушению за период зимних штормов и весенних ливней полосы в 5-6 метров за один год.
Как это не удивительно звучит, но к сокращению пляжей приводит строительство бетонных набережных и особенно продольных (по отношению к береговой линии) дорог с системой опорных стен. Все это перегораживает поступление рыхлого материала для пополнения пляжных наносов. Устройство запруд на реках ведет также к оскудению пляжей и сокращению их ширины. Фактически пляжи спасают только мощные грязекаменные потоки и обрушение берегов по соседству.
На моих глазах в 2002 году на пляж турбазы Карабах было высыпано 150 самосвалов (по 10 тонн) отсева с Шархинского карьера. Уже через месяц следов этого подсыпания пляжа обнаружить было невозможно.
На Южном берегу есть замечательный пример пляжного равновесия - пляжи у подножия заповедника мыс Мартьян. Там пока нет вмешательства в динамику берегов, полоса пляжа стабильна уже на протяжении 30 лет. В то время как бетонные как бы берегозащитные сооружения ниже Никитского ботанического сада не смогли удержать искусственные пляжи в тысячи тонн.
Набережная Никитского сада активно застраивается. Но будущее этих сооружений весьма сомнительно.
Секрет третий - почвы от пойменных черноземов до пустынь и солонцов
При нынешних технологиях плодородие почв, казалось бы, особого значения не имеет. Тем не менее, по геохимическим исследованиям 1970-80-х годов зафиксировано значительное накопление вредных микроэлементов и тяжелых металлов в низовьях балок, речных долин всех крупных городов Крыма. В принципе везде, где выше по течению рек или дождевых вод были промышленные объекты, склады химических удобрений и ядохимикатов, воинские части, автотранспортные предприятия. То есть - большинство районов современной так называемой элитной застройки в Ялте, Севастополе, Симферополе в геохимическом плане являются опасными. Экологической экспертизы по ним не делают, в принципе большинство заказчиков об этом не задумываются. Экологическая экспертиза почвы всегда нужна!
Дачная недвижимость и даже небольшие участки на виллах позволяют выращивать виноград, фрукты, модные сейчас афродизиаки и фитнес-овощи. А это значит, что тип почвы имеет значение. Для винограда и персиков почвы нужны бедные органическими веществами, щебнистые. Для корнеплодов песчаные, для большинства овощей и фруктовых деревьев - богатые гумусом, перегноем. Один из самых плодородных в мире типов почв это черноземы пойменных лугов и лесов долин рек Салгира и Биюк-Карасу.
В целом хороши почвы в окрестностях таких городов как Симферополь, Белогорск, Старый Крым.
Севастополь, Бахчисарай, Алушта, Ялта, Судак, Коктебель и Феодосия имеют очень пестрый и неоднородный "ковер" почвенного покрова.
Участки древних реликтовых черноземов сохранились на Керченском полуострове, но требуют полива (а с этим проблема). В Крыму есть также каменистые пустыни почти без почвенного покрова, солонцы и солончаки - на них необыкновенно красивые, яркие, необычные растения, идеальные для сухих букетов. Совсем небольшой слой дернового чернозема на плато Крымских гор чрезвычайно хорош для большинства лекарственных растений. Щебнистые почвы горных слонов - для лаванды, розмарина, шалфея и многих эфироносов и афродизиаков.
Секрет четвертый - горно-долинная циркуляция воздуха, фены и бризы
Речные поймы и низовья балок в принципе никогда в Крыму не использовались для поселений. По ним скатывается холодный воздух во время заката солнца, а также перед восходом. В таких местах образуется так называемая температурная инверсия. Приземной слой воздуха в ясные дни остывает моментально. Получается так, что выше него находится более теплый воздух. Образуется некое зеркало - поверхность раздела воздушных слоев с разными показателями температуры и плотности. Такое зеркало отлично видно, так как дым не может подниматься выше него и падает обратно к земле - образуется смог (туман с дымом). В Симферополе за зиму бывает 15-20 дней со смогом - максимум в районе Гагаринского парка и Железнодорожного вокзала.
Большая часть домов Салгирской долины к югу от Симферополя после захода солнца в отопительный сезон окутана дымом. Вся придорожная зона Салгирской долины идеальна для торговли, но непригодна для жизни. Фактически все самозахваты осени 2006 года не годятся для строительства жилых домов.
В Симферополе лучшие земли это плато и южные части долин Салгира и Малого Салгира. Плато всегда с легким ветром, а долины по ночам заполняет чистый прохладный горный воздух. Происходит вытеснение загрязненного воздуха из центра. Но зачастую не далее железнодорожного полотна, которое вместе с застройкой поперек долины играет роль барьера, плотины для тяжелого воздуха.
Самый чистый воздух (возможно даже во всей Европе) имеет Алуштинская долина, на пути горного воздуха нет никаких препятствий. Долина самая просторная на ЮБК, отлично защищена с севера и северо-запада.
Ялта имеет некоторые сложности, поскольку высокий барьер гор находится слишком близко к городу. Защита с севера отличная, но циркуляция, обновление и освежение воздуха затруднены.
Из ветров планетарной циркуляции для Крыма важны только норд-ост. Северо-восточные ветры приносят холодный воздух из Сибири, который над Азовским морем становится еще влажным и порывистым, изредка до ураганных скоростей. Традиционное жилье в Крыму не имело окон и дверей, выходящих на север и восток. Еще важнее природные барьеры для таких ветров в саду, цветнике и винограднике.
Грандиозным защитным барьером для Южного берега Крыма является Яйла - Главная гряды Крымских гор.
Фёны - это очень горячие и сухие (влажность менее 15%) воздушные массы из Сахары. Они приходят обычно в июле-августе и определяют температуру воздуха в 37-42 градуса Цельсия. Такие высокие температуры люди белой расы переносят лучше, чем +30 в условиях Подмосковья или такие же температуры во влажном тропическом климате. Крымские фены не запылены - воздушные массы из Сахары, проходя над Средиземным морем, теряют пылевые частицы. В общем особой проблемы фены для здоровых людей не представляют, но с лечащим врачом надо обсудить этот вопрос отдельно, если есть проблемы с сердцем и дыхательной системой.
Бризы - это морские ветры, а точнее ветры суточной циркуляции с суши на море и с моря на сушу (когда она больше прогрета). Бризы увлажняют воздух на берегу, а ночью делают его еще и влажным. Первая линия от моря далеко не всегда так хороша, как это выглядит на картинках. Жить у бассейна с теплой водой один месяц это одно, а в течение всего года для здоровья и дыхательной системы скорее вред, чем польза.
Ладно, это минусы. А где же плюсы? Посмотрите внимательно на любой помещичий дом или дом управляющего в сельскохозяйственных районах. Или на старинные виллы, особняки и дворцы в береговой зоне. Дома дорожных инженеров 19 века (например, Александрийская дача на 4 км шоссе Алушта-Судак).
Все эти здания отличаются замечательным знанием выгод местности.
Секрет пятый - экспозиция, микроклимат, долголетние растения
Общей чертой самых приятных местечек является расположение на солнечном пригорке (причем на коренных породах с сейсмической стойкостью и слабыми геологическими процессами). Обращенность к юго-западу и защищенность от северо-восточных ветров (в Крыму они приносят холодный и сырой воздух из Сибири).
Хороший формальный признак здорового микроклимата это старые толстые виноградные лозы с нормальным ветвлением, а на Южном берегу еще старые лианы глицинии.
Наличие старых деревьев инжира в таких районах как Черноморский, Ленинский, Симферопольский, Бахчисарайский, в Щебетовке и Коктебеле и на землях Севастополя является, в общем, не типичным и говорит именно о хороших микроклиматических особенностях. В этих районах инжир должен вымерзать.
Ну про растительность как-то незаметно мы уже сказали. Что еще можно добавить? Важным индикатором для Предгорья является персик и абрикос. В целом для Крыма хорошие урожаи абрикоса бывают один раз в 3-4 года. Но например, для старой части Бахчисарая и поселка Скалистое характерны обильные урожаи всегда, даже после самых суровых зим. С персиком несколько сложнее, поскольку сортов очень много, и хороший хозяин может подобрать морозостойкие. Тем не менее, старые и здоровые на вид деревья персика в Предгорной и тем более в равнинной зоне Крыма говорят о больших плюсах данного участка.
Секрет шестой - животные приятные и неприятные
Если говорить о совсем неосвоенных участках - наличие высоких больших муравейников говорит о хорошем месте, но в будущем соседство муравьев может доставлять хлопоты. От таких хлопот, впрочем, очень легко избавиться, если вы привыкли пить заварной кофе. Муравьи не любят запах кофе и просто уходят. Достаточно кофейную гущу выносить в сад и под цоколь дома, чтобы муравьи просто переселились на почтительное расстояние. Кстати, плодородие почв от кофейной гущи только возрастает.
Ежи, ящерицы и крупные насекомые, конечно, большинству людей доставляют только приятные эмоции. Ящерицы являются индикаторами здоровой окружающей среды.
Оценить агрессивность мух можно только в конце августа. Удивительно, но чем лучше (с точки зрения мухи) место - то есть чем больше рядом свинарников, ферм для коров, конных баз и прочих четвероногих поставщиков навоза, тем злее мухи. А чем чище воздух и приятнее в целом местечко на закате, когда вы с друзьями выбираетесь в садик попить винца и пожарить мясца - тем быстрее и бесприпятственнее в нем распространяется зловоние от соседского кабанчика. И чем охотнее вы будете покупать означенных кабанчиков, чтобы извести их на шашлык, тем старательнее ваши соседи будут развивать этот бизнес.
В общем, с животными не все так просто.
В местах, где много брошенных дач, много также и голодных собак боевых пород, так что там придется иметь при себе постоянно газовый баллончик или пистолет, лучше конечно просто научиться щелкать веревочным кнутом. Однако в большинстве случаев, особенно с мелкими собаками достаточно уже издалека показывать свои зубы (лучше, чтобы на них хорошо падал солнечный свет). Это отлично работает, чтобы собака не бросилась на мелькание колес велосипеда или детской коляски.
Секрет седьмой - добрые соседи
Переходим к социально-экономическим и инфраструктурным факторам.
Для деревень характерно воровство и пьянство. Могут украсть алюминиевую миску прямо из пасти кавказской овчарки, что для нее являтся не столько потерей еды, сколько унижением и большой психологической травмой.
Малозаселенные дачные массивы обворовывают с применением мощных домкратов (для выворачивания решеток), могут трактором вырвать из дома металлические гаражные ворота. То есть стратегия устройства крепости не имеет особых перспектив, лучше искать просто район, где не воруют, то есть место с благоприятным социальным климатом. Такие места бывают. Иногда это определяет высокая степень организации преступных группировок.
Но вообще, чем больше у населения возможностей на хорошую работу, тем лучше ситуация. Если все работящие люди ездят на работу далеко, а населенный пункт остается днем во власти пьяниц и наркоманов, ничего хорошего от этого места ждать не приходится.
По поводу дорог, магазинов, транспорта особо писать не буду - это все на поверхности.
Шумовой режим и как бы нехороший пример для подрастающего поколения - на это обычно не обращают внимания.
Тем не менее - не следует забывать, что на всех набережных кутеж, разврат, фейерверки с элементами мордобоя происходят с июля по сентябрь практически везде по берегам Крыма от заката до рассвета. Исключение составляют лишь некоторые поселки Большой Ялты, например Мисхор, где дискотеки закрываются в 23 часа.
В самой Ялте набережная самая пристойная и приятная в звуковом отношении, но даже и там такси мотаются всю ночь, поэтому окна в любом случае надо ставить со звукоизоляцией.
Отзывы
Почвенная карта Крыма
Добавить новый отзыв